Продажа ипотечной недвижимости

Когда заемщик берет крупный кредит на покупку новой жилой или коммерческой недвижимости, он обеспечен, имеет постоянный доход и полон решимости выплатить долг. Жизненная ситуация может сложиться иначе

Если должник теряет работу или необходимость в новом имуществе, он ищет пути реализации нового жилья. Согласно законодательству Российской Федерации продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия инвестора.

Специалисты компании «Доверие Недвижимость» подобрали для вас несколько вариантов реализации квартиры или коммерческого объекта, которое выступает в качестве обеспечения по жилищному займу. Продать квартиру можно с текущим обременением или полностью рассчитавшись с инвестором перед сделкой. В первом случае потребуется найти покупателя, готового оплачивать не только реальную стоимость жилья, но и проценты по кредиту. Во втором продавец должен найти средства для полного расчёта с кредитором.

Полное погашение долга

1. Если покупатель знает о наличии долговых обязательств и готов помочь вам от них избавиться, необходимо составить договор, на основании которого покупатель передает продавцу определённую сумму денег для погашения займа.
2. В свою очередь продавец передаёт финансовые средства своему инвестору, полностью закрывает долговые обязательства и обращается в единый государственный реестр с прошением о снятии обременения.
3. Далее продавец и покупатель обращаются в местную администрацию для того, чтобы зарегистрировать переход прав собственности.

Такая схема устраивает далеко не всех покупателей ввиду того, что между моментом передачи денег и получением жилья в собственность проходит довольно много времени.

Использование банка в трехстороннем соглашении

1. Покупатель арендует у финансового учреждения 2 ячейки. В первую закладывается сумма, способная покрыть долг продавца перед банком.
2. После подписания соглашения о купле-продаже продавец вскрывает ячейку и решает финансовые проблемы с инвестором. Далее он выполняет действия, аналогичные тем, что описаны в первом пункте.
3. После снятия с учета в ЕГРН и перехода прав собственности продавец получает возможность воспользоваться второй ячейкой и забрать оставшуюся сумму.

Если банк выступает в качестве гаранта, за свои услуги он взимает установленный процент от сделки. Размер процентной квоты следует уточнить заранее, чтобы избежать возможных недоразумений.

Рефинансирование

Наиболее предпочтительный метод для покупателя, так как все заботы по переоформлению займы здесь ложатся на продавца имущества. Чтобы продать ипотечную квартиру и ее владелец должен взять новый кредит на выгодных условиях, не выставляя квартиру в качестве залога вторично. Вырученная ссуда уходит на погашение займа, обеспечением по которому проходит реализуемый объект. После снятия долговых обязательств продавец получает полную сумму денег за свое жилье и может оперативно рассчитаться со вторым займом.

Дополнительно существует два варианта продажи ипотечной квартиры, при которых сохраняется обременение. Первый способ заключается в фактической продаже ипотеки:

1. Покупатель приобретает квартиру со всеми долгами и сам становится заемщиком.
2. Предварительно необходимо рассчитать сумму, уже выплаченную продавцом в пользу финансового института.
3. Данную сумму покупатель передает продавцу на руки, остальные средства он выплачивает в рассрочку с сохранением условий кредитования.

Метод довольно популярен на территории Российской Федерации и часто одобряется банками. Допускается улучшение кредитных условий для тех лиц, кто может предоставить лучшее обеспечение по кредиту, отличается высоким уровнем заработной платы.

Второй метод более рискованный для покупателя:

1. Покупатель приобретает ипотечное жилье по стоимости, сравнимой с текущей рыночной.
2. Он передает деньги продавцу и просит подписать договор, согласно которому продавец не имеет больше прав на квартиру, однако продолжает выплачивать за неё кредит, так как жильё находится под обременением.
3. Наиболее логичным выходом из данной ситуации является полное погашение долга продавцом при использовании той суммы, которую ему передал покупатель.

Увы, далеко не все реализаторы отличаются пунктуальностью и честностью. Если бывший собственник квартиры и ее продавец нарушит условия договора, отвечать будет покупатель.

Как быстро продать ипотечную недвижимость в Санкт-Петербурге?

Компания «Доверие Недвижимость» предлагает услугу срочного выкупа кредитного жилья, коммерческих точек, дач, земель. Работа ведется не только в городе, но и в области. Срочный выкуп производится в срок от 2 дней до 2 недель в зависимости от наличия пакета документации и технических характеристик объекта. Клиенту выдается на руки до 70% от рыночной стоимости участка или здания. Больше информации можно получить при телефонной беседе с экспертами.